Sunt des întâlnite situațiile când o persoană stăpânește un teren sau o construcție, fără a avea un titlu de proprietate, pentru o perioadă îndelungată. În astfel de cazuri, se poate obține dreptul de proprietate asupra bunului în instanță, printr-o acțiune de uzucapiune.
- Ce este uzucapiunea?
Uzucapiunea reprezintă o modalitate legală de a deveni proprietar asupra unui imobil, prin posesia acestuia pentru o perioadă determinată de timp, prevăzută de lege.
- Felurile uzucapiunii
În sistemul Vechiului Cod Civil, uzucapiunea era de două feluri:
- Uzucapiune de scurtă durată (de la 10 la 20 ani);
- Uzucapiune de lungă durată ( de 30 ani).
În sistemul Noului Cod Civil, uzucapiunea poate fi:
- Tabulară (de 5 ani);
- Extratabulară (de 10 ani).
Pentru a determina care este durata uzucapiunii care se aplică în situația dvs., este necesar să stabiliți momentul în care a început stăpânirea în fapt. Astfel, dacă posesia a început înainte de 1 octombrie 2011, se aplică reglementarea din Vechiul cod civil, iar dacă a început după această dată, se vor aplica dispozițiile din Noul cod civil.
- Care sunt condițiile care trebuie îndeplinite?
Condițiile pentru a dobândi proprietatea asupra unui imobil (teren sau construcție) diferă în funcție de tipul de uzucapiune.
- Pentru uzucapiunea de scurtă durată (10-20 ani), condițiile sunt următoarele:
-cel care stăpânește să fie de bună-credință (posesorul să aibă convingerea la momentul dobândirii bunului, în mod eronat, că l-a obținut de la adevăratul proprietar);
-să fie întemeiată pe un just titlu ( să dețină un titlu translativ de proprietate, spre exemplu un contract de vânzare ori o donație);
-posesia să fie utilă ( să fie continuă, neîntreruptă, pașnică, publică și sub nume de proprietar).
În legătură cu prima calitate, posesia este continuă atunci când în exercitarea acesteia nu intervin intermitențe anormale. Nu este necesar ca posesorul să se afle în contact permanent cu bunul pentru ca posesia să fie continuă, ci e suficient ca actele de stăpânire să fie exercitate cu o regularitate normală, în funcție de natura bunului.
Neîntreruperea posesiei se referă la exercitarea acesteia un șir continuu de ani. E necesar ca în acest interval de timp să nu intervină împrejurări care să ducă la întreruperea cursului uzucapiunii. Spre exemplu, poate avea loc o întrerupere atunci când posesorul este și rămâne lipsit de stăpânirea bunului cel puțin un an, fie prin faptul adversarului (a proprietarului în contra căruia se exercită posesia), fie prin faptul unui terț.
Posesia este pașnică atunci când este începută și menținută fără violență.
Posesia este publică atunci când este exercitată în văzul tuturor , adică atunci când nu manifestă clandestinitate.
Posesia este exercitată sub nume de proprietar sau în nume propriu atunci când cel care stăpânește bunul se comportă ca un adevărat proprietar cu privire la bun, nu ca un chiriaș sau detentor precar.
- Pentru uzucapiunea de lungă durată:
Spre deosebire de uzucapiunea de scurtă durată, nu mai este necesară îndeplinirea condiției bunei-credințe și nici deținerea unui just titlu. E suficient ca posesia să fie utilă și să fie îndeplinit termenul de 30 ani.
- În cazul uzucapiunii tabulare:
E necesar ca posesorul să fie de bună-credință și să fi stăpânit bunul pentru o perioadă de 5 ani din momentul înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară. De asemenea, trebuie ca posesia să fie neviciată.
Conform articolului 931 alin. (2) din Noul Cod Civil, „Este suficient ca buna-credință să existe în momentul înregistrării cererii de înscriere și în momentul intrării în posesie.”.
- Pentru uzucapiunea extratabulară:
În acest caz, bunul fie nu este înscris într-o carte funciară, fie proprietarul care e înscris a decedat sau, dacă era o persoană juridică, și-a încetat existența, fie a fost înscrisă în cartea funciară declarația de renunțare la proprietate. Termenul care trebuie îndeplinit pentru uzucapiunea extratabulară este de 10 ani.
De reținut!
Există o serie de persoane exceptate de la posibilitatea dobândirii unui imobil prin uzucapiune. Conform articolului 918 alin. (1) din Codul civil, acestea sunt:
a) locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist;
b) titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitație sau servitute, față de nuda proprietate;
c) fiecare coproprietar, în proporție cu cotele-părți ce revin celorlalți coproprietari;
d) orice altă persoană care, deținând temporar un bun al altuia, este obligată să îl restituie sau care îl stăpânește cu îngăduința acestuia.
4. Care este procedura?
Pentru a dobândi terenul sau construcția, trebuie formulată o cerere de chemare în judecată adresată instanței competente.
În ceea ce privește actele necesare, acestea diferă în funcție de tipul uzucapiunii. Cu titlu de exemplu, la cererea de chemare în judecată trebuie anexate următoarele:
-documentația cadastrală a imobilului, realizată de o persoană fizică sau juridică autorizată conform legii;
-un certificat eliberat de serviciul public comunitar local de evidență a persoanelor, care atestă că titularul dreptului înscris în cartea funciară este decedat, precum și data decesului sau, după caz, un certificat emis de autoritatea competentă, care atestă faptul că persoana juridică titulară a dreptului înscris în cartea funciară și-a încetat existența;
-un certificat eliberat de camera notarilor publici, din care să rezulte dacă moștenirea titularului înscris în cartea funciară a fost sau nu dezbătută, iar în caz afirmativ, care sunt persoanele care au cules moștenirea;
-un certificat eliberat de primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, din care să rezulte că acesta nu aparține domeniului public al statului sau al unității administrativ-teritoriale;
-numele, prenumele și domiciliul a cel puțin 2 martori.
Recomandarea noastră
Echipa noastră de avocați oferă asistență juridică completă persoanelor care doresc să intenteze o acțiune în justiție pentru dobândirea dreptului de proprietate prin intermediul uzucapiunii. Vă putem sprijini în analiza situației, redactarea cererilor necesare și reprezentarea în fața instanței de judecată. Cabinetul nostru oferă consultanță juridică de specialitate pentru a vă asigura că drepturile și interesele dumneavoastră sunt protejate. Pentru programări, ne puteți contacta la adresa de e-mail office@coste-ioanid.ro sau la numerele de telefon afișate pe site.